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美国房产投资干货分享:“从零到一”我只用一个月

www.21jrr.com发布时间:2017-08-10 16:11文章来源:未知投稿给我们

“2017年7月,我决定投资美国房产;2017年8月我选择了与曼哈顿隔河相望,十分钟入主曼哈顿金融区生活圈的高级公寓。短短一个月,我不再是海外房产投资的‘小白’,而且找到了防止人民币贬值和国内资产价值缩水的好工具。”

 

七月的某一天,朋友又说起了她在纽约买的房子,看看,地上两层带车库的,Lydia拿着照片一摞照片一张张地解说,一楼客厅、厨房、餐厅、卫生间,二楼三间卧室加两个卫生间,我还要挖个游泳池,种点郁金香,想想都美死啦!好像在夸她自己的孩子。

 

我听了好几次,但心里还是不屑一顾。摆着好好的江浙沪包邮区的房子不买,为什么要去美国买。不过看了照片我承认,她的房子真洋气,又大方又休闲,江南小家碧玉的房子是比不上了。更何况,现在苏州的房价是越来越贵,带庭院的独栋小别墅已经是想都不要想的天价了,可望而不可及;平心而论,普通白领和工薪阶级只能买买小高层,18楼、20楼的,紧挨着高速公路,一点都不小家碧玉。

 

以为就要在这个生我养我的土地寻觅一套小房子然后过一辈子的我,却做出了一个我曾经想不通也不敢尝试的决定 去美国买房。

 

我是从大学毕业后自己创业的,自己的公司和品牌在我多年的精心经营下也培养得小有规模,想加盟我们品牌开旗舰店的人排着队想和我谈,而我也从初出茅庐的青涩的小姑娘熬成了能和几个大男人同一张桌子上吃饭谈合同的独挡一面的女人。水到渠成的,看着国内房价水涨船高,越来越心急着想要买套好房子。不仅仅为了安家,更是想投资,毕竟房子是最稳定的不动产,买什么都不如买房子来的有保障。

 

但是就在看房找房的过程里,我却发现,原来,市场和我想象的不一样,很多不对劲的地方也开始凸显出来。

 

先是广州政府出台租售同权政策:房屋的租客与买家在子女就读等方面上享受同等权利,引起市场一片恐慌。虽然我身在苏州,不在广州,但是政府这明显是醉翁之意不在酒,针对的何止广州一个地方,打击的是整个房地产市场,拿广州先开刀。

 

接着又是上海政府做出表率,推出两块全国首例要求开发商100%自持的土地。也就是说,该土地上的房产项目只能租不能售, 一副要根绝地王出市打压房价的气势。

上海?离苏州可是只有两个小时车程,我连出去谈生意坐飞机都是去上海浦东飞机场,现在上海政府这样的举动,着实吓出来我一身冷汗,不禁让我开始细细思量起来:现在中国内地房地产市场这样捉摸不透,要是一不小心做了房地产市场最后的接盘侠,那我十多年的心血不是都付诸东流了?再看看国内通货通膨水平那么高,人民币又持续贬值,万一买了房子资产价值流失,租金收不回,想卖又卖不出去,那可怎么办?

 

这么一想我是越想越慌,连着几个礼拜没睡好,就这样一个月顶这两只黑眼圈不停地研究这个事情。就在我在互联网上不停地查阅信息,又积极地听各方讲座的时候,手头Lydia送我的大洋房的照片却突然给了我一个激灵,说不定投资海外房产才是出路?

 

有了这个思路,我像是找到了解谜的钥匙。查阅了相关资料以后,我专门打了电话咨询熟识的理财专家。在她不厌其烦听我提出一个又一个疑惑并解答后,我也终于醒悟了:通过购房置业进行美元资产配置,已经是国内中产阶级理财的一个大趋势。

 

诚然,强大的国力和政府支持肯定是美元投资最坚固的保证。更何况,在现在人民币一路贬值的情况下,国内资产容易在无形中缩水,用美元理财来达到资产保值功能首当其冲。再加上美国2008年经济危机后房价一度下滑,现在正值飞速回暖中。在现在美国房价还没反弹到最高点,但呈上升趋势的时候,买房最划算,用来投资再好不过。而且我也有其他心思,以后小孩出国留学肯定是去美国,如果有个自己的房子也能安心。

 

自诩英文很好的我,在Lydia的帮助下,开始地毯式搜索美国的房源。连续与美国各大房源网站搏斗了三四天后,我摸索出了一些门道,为了核实我的想法我又联系了专家,最后做出了一个坚毅的决定:在纽约买房。

我主要考虑这些原因:一、纽约是世界之都,北美人口和新移民最多的城市,但在纽约真正有房产的人却很少,所以租房的需求非常大,而寸土寸金的纽约房租每隔几年就涨一轮,所以一旦买到了纽约的好房子就等于拿到了一个下金蛋的母鸡。二、纽约房产非常稳健,几乎年年增值,究其原因,还是纽约的地位特殊,说白了全世界的富豪的眼睛都盯着纽约,只要一有房东愿意卖房子,立马有人竞价收购,所以退出机制很好,留给我的余地多资金控制自由。三、可以为子女多个选择多条路。纽约名校众多,距离波士顿和华盛顿特区都只要三四个小时的车程,以后子女留学也方便,房子留一间自住,其他的用来出租,收来的房租还可以用来支付学费和生活费。

 

这样一来搜索范围大大缩小,不过纽约各个区差异很大,曼哈顿是黄金戒指上的钻石,是最好的地盘最稳固的金汤勺但也是最贵的地区。根据美国专业房地产信息查询网站Zillow房屋价值指数显示:曼哈顿租金中位数高达$3350,比纽约平均租金高出450美元。看来曼哈顿是存放资金的避风港这名号不是白来的,投资回报果然稳妥。不过纽约曼哈顿的天价购房成本也让我望而却步。在搜索过程中,我发现了一个有趣的现象:越靠近曼哈顿的地区,或者说去曼哈顿交通越便利的地区,越受欢迎,简直是以曼哈顿为中心向外呈放射性扩散。

 

这样一来我好像摸到了一些门道:有没有又靠近曼哈顿,房价又不那么离谱,性价比高、环境又好的地区呢?最好当地房地产市场的发展还没触及天花板,前景好,这样作为投资正是好时机。

 

有了大致的思路,我就订了机票飞到了美国,一边在美东地区旅游,转一转,一边着手准备找靠谱的房产经纪。通过Lydia介绍,我找到了一个定居美国20多年的台湾人,以前是中学老师,退休了做房产经纪,人很是儒雅,思路清晰有条理。Lydia说他不为挣钱,学校的退休金都用不完,做房产经纪纯粹是兴趣和为了结交朋友。我一听心里很是高兴,这样他介绍的房子肯定靠谱。

 

和房产经纪老教师见面那天,我首先讲了一番我的想法。听了我的一席思路,老教师连声说我真内行,夸得我都不好意思了,只能赶紧请教他该买哪儿的房子。而他推荐的地方,果然让我眼前一亮。

 

二分之一曼哈顿房价,但是十分钟入主曼哈顿金融区生活圈。他说,我要推荐的地方,在曼哈顿对岸,十分钟就能达到曼哈顿黄金地区,但房价只有对岸曼哈顿的二分之一,这个地方就是新泽西泽西市的Newport区。我一查。果真如此,泽西市被称为纽约的第六区Newport区与曼哈顿仅隔哈德逊河(Hudson River)对望,但房价及房源相对便宜,性价比极高,被专业地产杂志The Real Deal预测为下一个曼哈顿的卫星区。

 

行事颇为果断的我,第二天就去Newport实地考察。我们特意从曼哈顿出发,乘坐PATH地铁去Newport,一路直达,非常便利。经过我一番考察,Newport路面宽大,楼房密度低,这世外桃源果然不假,让人感觉豁然开朗。少了些纽约曼哈顿的嘈杂与人和人之间的喧嚣,宁静的感觉让我一下子认定是个买住宅房的好地段。

 

据房产经济老教师介绍,现在留学美国的精英层越来越多让孩子来东部读书,而纽约就是他们首选,所以租房需求非常大。而曼哈顿金融区华尔街的精英们,也偏爱在出行曼哈顿交通便利的地方租房。所以现在的趋势就是,住在曼哈顿,生活在新泽西。所以,傲居哈德逊一线水岸、地处华尔街之西优越区位的Newport,自然是吸引着大批想要在纽约租房人的眼光,市场回报非常丰厚。

不过他接着说,近年Newport新港社区虽然兴起一批出租型公寓建筑,但出售型公寓屈指可数,中建美国旗下公司Strategic Capital开发的哈德逊泊岸高级公寓。我一听很是开心,之前在国内做research的时候就了解到很多在美国的中国开发商,而中国建筑不仅是大型央企,在2017年位居《财富500强》第24名,品质价值毋庸置疑。从投资角度来说,买房子无非图一个字,在美国买房,稳妥更是重中之重。而一个好的开发商他们开发房产的眼光也是极优的,选择的项目肯定是稳妥的,所以中建开发的房产让我觉得值得信赖。

在当地观察时我还发现,24小时运营的PATH站距公寓仅有500米,可以7分钟超快速抵达曼哈顿Downtown,14分钟直达曼哈顿Midtown。根据放射性租房理论,离曼哈顿如此便捷的地区,租金收益肯定是稳固又看涨。而且现在Newport是泽西市的商业中心,也是大纽约地区著名的高档住宅小区。高素质的居住人群,成熟的社区环境,使Newport成为大纽约地区越来越炙手可热的房地产市场。飞速发展中的房地产市场,正是我说的投资的好时机!周边各类型大超市、购物中心也很是齐全,桃花源般的环境,自住都是不能再好的选择了。

 

咨询了Strategic Capital的销售顾问后我得知,这个公寓一共有两栋出售型公寓住宅楼。75 Park Lane(37层)和Shore House(7层),分别含358套公寓和71套公寓,是Newport地区目前仅有的两栋新建出售型公寓!建筑外观和风格上,75 Park Lane稳重大气,Shore House清雅别致,二者相得益彰,能够极好地满足市场需求,商业前景十分看好。这个公寓,每次只限量发售,而目前新的一层公寓刚刚开始销售,顾问告诉我好的房源一般会在几天内被抢购一空。

之后,我们在美国创业资本投资顾问的陪同下,去建筑工地做了实地考察,并得知,现在两栋公寓地基混凝土部分已完成约70%,目前正在浇筑底层的楼板和排布地下电缆和管道。我看了很是满意,于是当即决定着手购房。购房准备中,我不得不感慨,我也算赶上了海外资产配置的大趋势,而且遇到了贵人相助。

 

说了这么多,从开始考虑购买海外房产一直到最终落实我一共用了一个月左右的时间。我觉得最重要的环节就是对海外地产项目的筛选。海外房产投资无非就是在资产保值的基础上,进行二次出售或者租赁。所以在筛选过程中,一定要找到有经验的朋友帮我们选好地区进行投资并对未来该地区内的地产行业进行预估。这样才能确保投资后房产升值或者房产易于出租。我们也才能算是真正找到了防止人民币贬值和国内资产价值缩水的好工具。

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