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美国商业地产系列五 -- 美国商业净租赁地产 (Net Lease Properties)

www.21jrr.com发布时间:2017-10-12 11:13文章来源:未知投稿给我们

 
I      商业净租赁地产概诉
 
美国商业净租赁地产是指具有长期租赁合同,并且租客负责房租,保险,物业税和维修费用的商业物业。一般情况下,商业地产的房东负责物业保险,物业税和维修费用。但是这三样费用如果都由租客来承担,这类物业在美国被称为三重净租赁物业 (NNN Lease)。如果这三样费用中的两样由租客来承担,这类物业就被称为双重净租赁物业 (NN Lease)。净租赁物业一般是独栋的,出租给单一租客。通常情况下,租户致力于长期租赁。租约通常超过10年,很多租期超过25年,租赁期间通常允许加租。业主几乎不需要对净租赁物业进行管理,少量的监督就足够了。在大多数情况下,现金流是可靠的。在美国,商用净租赁地产拥有大约三百万个大小物业,市值超过20兆亿美元。商业净租赁地产在美国也是最为活跃的地产种类之一。在2016年,总交易超过550亿美金。而投资者中包括沃伦巴菲特在内的众多杰出的投资大师。在中资机构中,中国人寿也是众多投资者之一。
 
美国商业净租赁地产主要类别包括办公楼,工业和零售物业。租户分布在25个行业里。其中很多零售物业的租客家喻户晓,包括零售超市(沃尔玛),药店公司(如Walgreen和CVS),快餐馆 (如麦当劳和肯德基),银行(如美国银行和花旗银行)和咖啡店 (星巴克)。净租赁地产市值一般在200万美金和5000万美金之间。一个星巴克网点的市值大约是一百万美金,花旗银行的零售点市值大约是两百万美金,一个CVS药店的市值大约是三百万美金, 而一个亚马逊仓储中心市值可至一亿美金。净租赁地产市值由租客信用,租期长短,租约内容和净租赁地产位置所决定。
 
II  主要特点
 
摆脱维修和日常管理
 
净租赁商业地产的一个重要特点是租客负责全部或大部分的管理及相关费用,包括保险,物业税和日常维修费用。这样就省去了业主对物业日常管理所需承受的负担,也避免了业主和租客之间不必要的纠纷,少量的监督就够了。因此,在美国,高净值人士少有投资住宅物业的,都以投资净租赁物业为主。
 
         
 
 
 
租客信用决定物业价值
 
由于净租赁地产的租客通常签有长期租约,所以租客的信用评级对物业的价值起了很重要的作用。一般情况下,在地理位置和租约具体条款无明显区别的情况下,租金与租客的信用评级成反比。或句话说,租客的信用越低,表明租客的违约风险越高,那么租金收益率也应该越高,物业的价值就越低。
 
除此之外,物业的价值也受租期长短的影响。一般来讲,剩余租期越长,续租风险越低。由于有通胀的风险,长租约的合同都要注意租金的调整。如果长租约带有定期的租金上调,那么此类净租赁物业的价值就会较高。和其它类型的商业地产一样,净租赁物业的地理位置仍然很重要。但地理位置却不是最重要的。因为只有当现任租客违约的情况下,地理位置的重要性才显现出来。拥有好的地理位置的物业自然更容易找到新租客。
 
 
抗衰退,跌幅小
 
由于净租赁商业地产通常带有长期租约,因此即使在经济衰退,当很多其它物业种类面临高空置率的时候,净租赁物业也能产生稳定的现金流。因此它的价格整体跌幅也较小。净租赁商业地产被认为是抗衰退的物业种类之一。在2008/09经济衰退中,美国商业地产平均跌幅高达40%左右,然而净租赁商业地产的平均跌幅只有15%。并且,净租赁商业地产也是最早复苏的物业种类之一。在2011年,哈佛大学捐赠基金 (Harvard University Endowment Fund) 投资了超过10亿美金的净租赁商业地产,至今已取得可观回报。
 
  
          
市场成熟,投资者众多
 
净租赁地产作为成熟的物业种类,吸引了众多投资者。在2015,该市场的总交易额达到创纪录的605亿美元。在2016年,总交易额稍有回落,但也达到558亿美金。在2016年,约40%的投资者为美国私人投资者,本地机构投资者占26%,而公募房地产信托公司和国际投资者分别占12%左右。在美国,很多大名鼎鼎的公募房地产信托公司,比如 Realty Income (纽交所代码:O), Vereit (纽交所代码:VER) 和 W.P.Carey (纽交所代码:WPC),都是专注于投资净租赁地产的房地产信托公司。最近沃伦巴菲特控制的伯克希尔哈撒韦公司投资了 Store Capital (纽交所代码:STOR),投资总额超过三亿七千万美金。而 Store Capital 就是专注于净租赁地产投资的一家中型公募房地产信托公司。
 
                  
        
III. 净租赁物业举例
实例一
 
 
    
 
实例二
 
 
实例三
 
 
 
实例四
 
IV. 商业净租赁地产投资方式
1. 实物直接投资
 
通过专注于商业净租赁地产的中介,高净值人士可以买到不同类型的净租赁地产。投资实物净租赁地产优点是投资人可以实际拥有物业,对物业拥有完全的处置权。同时,因为净租赁物业带有长期租约,无需大量管理,是地产投资中最省心的一类。缺点是购买手续复杂。购买实物物业投资人需要自己找好经纪人。虽然经纪人通常会帮忙找好贷款银行,律师和评估师,但毕竟是投资商业地产,过程仍然非常麻烦。另外,实物物业的金额较大,最小的辛巴克物业和7-11便利店也需要一两百万美金。而好的净租赁办工楼和工业仓储则需要几千万甚至几亿美金。小额资金很难买到优质物业。最后,由于是单个物业,投资不能分散分险。如果租客违约,投资就有可能失败。
2. 合作投资
 
对于机构而言,最佳投资商业净租赁地产的方式则是寻找一个本地合作者。通常中国投资者对本地市场并非熟悉,因此通过一位本土投资者去寻找投资机会和管理物业能够达到事半功倍的目的。合作方式可以是建立专项账户,也可以是合资投资。在2017年5月,中国人寿通过和 ElmTree Funds 的合作共同投资了约十亿美金的商业净租赁地产。合作投资的优点当然是通过本土合作者能够找到更好的投资机会。同时, 如果有突发事件,本土合作者也可以及时处理。缺点是利润要和本土合作者分享。另外,很多决定也要和本土合作者商议。
 
3. 投资公开上市的净租赁房地产信托公司 Net Lease Public REIT
 
在美国有超过十家大型公开上市的房地产信托公司专注于商业净租赁地产的投资,其中包括 Realty Income (交易代码: O), W.P. Cary (交易代码: WPC), VEREIT (交易代码: VER), National Retail Properties (交易代码: NNN) 等著名房地产信托公司。在这些房地产信托公司中,按租客信用级别分,有专注于高信用租客的净租赁房地产信托公司,也有专注于低信用租客的净租赁房地产信托公司。按租客行业分,有政府部门为主要租客的房地产信托公司,也有以零售,餐饮,医疗,娱乐公司为主要租客的房地产信托公司。
投资公开上市的净租赁房地产信托公司的最大好处是投资金额起点低,流动性强。另外,投资可以比较分散,可以放在整个股票配置中一起考虑。同时,由于这类房地产信托公司资本雄厚,它们在市场上一般都能抢到先机,拿到绝佳投资机会。个人根本无法和它们较量。 缺点是投资房地产信托公司,毕竟是股票投资,受大盘影响较大。另外,作为小股民,对公司的投资策略,运营影响有限。
 
4. 投资非上市的净租赁房地产信托公司 Net Lease Non-Traded REIT
 
除了公开上市的房地产信托公司,美国也有许多专注于净租赁地产投资的非上市房地产信托公司。非上市房地产信托是由美国金融监管机构监管的,以高净值人士和富裕中产及家族办公室为主要投资主体,标准化的房地产投资产品。投资者购买的是股权,股权的发行需要经美国证监会报批,但是不在股票市场交易。它每月派息,流动性则由房地产信托公司通过股权回购 (Stock Repurchase) 来提供。
 
著名的专注于净租赁地产投资的非上市房地产信托公司包括VEREIT旗下的 Cole Capital, Cantor Fitzgerald 旗下的 Cantor Capital。投资非上市房地产信托公司的优点是投资金额起点低,投资可以分散,价值不受大盘波动。另外,此类地产信托公司资本也非常雄厚,在争取好的投资机会上有较大的优势。缺点是作为小股民,对公司的投资策略,运营影响也有限。
 
 
V 商业净租赁地产投资风险
1. 租客违约或信用评级下调
如果租客违约,净租赁物业的业主就需要重新寻找租客。当然,净租赁物业的价值就会受到损害。同时,如果租客的信用评级急速下调,那就意味着租客的偿付能力受损,那么物业的价值也会受到影响。所以,净租赁地产的投资者对租客的信用评估非常重要。好的信用意味着好的偿付能力,反之亦然。规避这类分险的最佳方法是对租客进行详尽的尽职调查 (Due Diligence) 和分散投资(Diversification)。
2. 续租分险
如果净租赁物业的租约在两三年内会到期,那么该物业就有续租分险。一般情况下,净租赁物业的租约都允许租客续租。但是如果租客选择不续租,那么业主就需要重新找租客,这样就面临很多不确定性。如果物业的地理位置非常好,新租客就比较容易找到。反之,业主就不得不对物业进行装修更新,会发生额外支出。规避续租分险的最好方法是购买带有长期租约的净租赁物业,同时在租约还有三五年到期时就选择出售。
3. 银行再融资分险
当净租赁物业选择再融资时,就面临银行贷款政策和利率的不确定性。银行贷款政策的调整会要求投资人投入更多股本金。同样,高的贷款利率也会影响到物业的投资收益。规避银行再融资分险的最佳方法是选择在银行贷款到期前出售物业。
4.市场波动分险
和其它类别的商业地产一样,净租赁地产价值会因市场而波动。在2008/09年期间,净租赁地产跌幅约为15%。但是,和整个美国商业地产的40%的跌幅相比,它的跌幅仍然是最小的。由于净租赁地产通常带有长期租约,即使物业的市值由于大环境而下跌,它也能产生稳定的现金流。
VI 总结
净租赁地产在美国是一种喜闻乐见的商业地产类别,它也是仅次于住宅物业的第二大物业种类。净租赁地产通常拥有单一租客,很多租客是美国500强公司,而租约可以长至30年。物业类型包括零售,办公,仓储,医疗设施等等。一般情况下,租客负责税,保险和维护,房东无需管理房产,但每月或每季获得租金。租金可以定期增长以防通胀,物业的地理位置仍然重要,但不是最重要的,因为租客本身信用好坏对物业的价值至关重要。净租赁地产通常被认为稳健型地产投资,投资人在享受稳定的现金流之后,还可获得物业升值所带来的利益。
 
作者简介:
 

 
李巍先生拥有超过十五年美国华尔街工作经验。曾就职于纽约摩根士丹利 (Morgan Stanley), 富国银行 (Wells Fargo) 和汇丰银行 (HSBC), 现为景原资本联合创始人。
 
李巍先生长期从事投资管理 (Investment), 杠杆式收购 (Leveraged Buyout), 银团贷款 (Syndicated Financing), 过桥融资 (Bridge Financing), 信用分析 (Credit Analysis) 和风险管理 (Risk Management)。。对房地产投资公司,房地产信托基金和房地产开发公司拥有丰富的经验。服务客户包括 Blackstone, KKR, Carlyle Group, Colony Capital,Simon Property Group and Annaly Capital。景原资本主要从事美国地产投资和咨询业务,拥有美国注册理财顾问牌照 (RIA)。

李巍先生在美国乔治城大学 (Georgetown University) 取得工商管理硕士学位 (M.B.A.) 和上海对外经济贸易大学经济学学士学位。在乔治城大学学习期间,李巍先生获得全额奖学金。李巍先生是特许金融分析师 (CFA),也是纽约金融分析协会成员 (Member of New York Society of Security Analysts)。
 
 
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