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碧桂园物业IPO:关联交易营收占比高至三成

www.21jrr.com发布时间:2017-02-03 13:25文章来源:网络整理投稿给我们

(原标题:每月都被罚的碧桂园物业想要IPO 关联交易营收占比高至三成 )

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继“花样年·彩生活”于港交所成功上市,房地产物业公司显然看到了一条金光大道,上市步伐明显加速。其中,东光股份、开元物业、丹田股份等选择新三板挂牌当然是一种捷径,但对于像万科、保利、绿城、碧桂园等一批业内知名房地产企业的物业管理公司无疑有着更高远的志向。

2016年9月,广东碧桂园物业服务股份有限公司(下称“碧桂园物业”)即率先向证监会提交招股书。若能顺利上市,碧桂园物业将成为A股第一家房地产物业公司。

招股说明书显示,碧桂园物业有意于上交所发售不超过4010万股股份以供认购,该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%。本次上市,碧桂园物业拟计划募集资金11.25亿元,分别用于信息化升级改造、社区智能化改造、市场拓展和社区服务中心四个项目,其中仅使用资金最高的市场拓展一个项目就计划投资6.6亿元,占到了其募集资金总额的近六成。

不过对于碧桂园物业而言,如今只是迈出了上市进程中的一小步,巨额关联交易、公司治理堪忧、未决诉讼风险隐患将成为其过关路上的重重障碍。

 巨额关联交易之忧

在很多情况下,关联交易往往是一些企业进行利益输送和利润调节的法宝,因此其一直以来也被证监会“重点关照”,明确要求拟上市公司在辅导期内应该减少和停止关联交易。然而这对于碧桂园物业来说,实在犯难。

《投资时报》记者查阅该公司招股书后发现,碧桂园物业目前共由三家法人股东组成,分别为碧桂园顾问、碧桂园服务和西藏顺琪投资中心。其中碧桂园顾问和碧桂园服务分别持有碧桂园物业46%股份,前述两家公司实际控制人亦同为杨国强、杨惠妍父女,而余下8%股份则由西藏顺琪投资中心控制。

由此可见,在碧桂园顾问和碧桂园服务中,杨氏父女所持股份占据绝对主导地位,亦可说碧桂园物业与碧桂园集团系出同门。而招股书中也明示,碧桂园物业管理下的很多物业实为碧桂园集团开发的地产项目。也正因此,双方之间关联交易频繁而复杂。

招股书显示,碧桂园物业发生的关联交易主要包括向关联房地产开发企业提供物业管理服务和协销服务,获得相应的物业管理服务收入和协销服务收入,同时与关联方存在物业服务费权益安排,以及向关联方采购商品,接受关联方劳务和接受关联方租赁服务等。

就经常性关联交易而言,2013年至2015年及2016年1-3月,仅销售商品、提供劳务实现的收入和物业服务权益安排两项,关联企业为碧桂园物业营业收入贡献的金额就分别高达2.37亿元、3.67亿元、6.12亿元和1.80亿元,占营业收入的比例分别为25.86%、30.42%、36.60%和33.46%。逐年提高的占比,无疑表明碧桂园物业对关联交易的依赖不但严重且日渐加强。

具体来看,空置物业服务费收入及协销服务收入在关联交易中额度较大。

据该公司招股书披露,楼盘竣工并交付给业主前,物业公司就已开展物业管理的相关服务,但是对于已竣工且尚未出售或者尚未交付给业主的物业,就需由房地产开发企业负责支付物业服务费,这一块收入即为“空置物业服务费”。2013年至2015年及2016年1-3月,碧桂园物业向关联房地产开发企业收取的空置物业服务费收入分别为5720.58万元、7027.23万元、9159.11万元和4699.12万元,占当期营业收入的比例分别为6.25%、5.82%、5.48%及8.76%。

此外,包括为关联房地产开发公司提供销售案场的方案设计、人员培训和现场管理等在内统称为协销服务,2014年、2015年及2016年1-3月,碧桂园物业为关联方提供协销服务的收入分别高达4567.85万元、10540.60万元和3289.22万元。占同类型业务收入的比例分别为100.00%、 96.25%和94.60%。

另一方面,碧桂园物业与关联公司之间的采购也时有发生。上述两段时间期内,碧桂园物业采购商品及接受劳务(除接受酒店住宿服务外)的关联采购金额分别为4188.69万元、4636.84万元、3858.87万元和1336.16万元,占营业成本的比例分别为6.68%、5.78%、3.62%和4.07%。除此之外,还有关联酒店的住宿服务、关联租赁租金等。

从碧桂园物业的应收账款构成情况表来看,应收关联方账款余额占应收账款比例相当之高,2013年至2015年,该占比分别为62.07%、70.95%、55.29%。显然,在应收账款中,应收关联方的账款是绝对的“大头”。

  公司治理状况频出

除关联交易问题外,碧桂园物业在公司治理上也有诸多瑕疵。招股书显示该公司及其控股子公司曾受到过多起行政处罚。

《投资时报》记者查阅该公司招股书后发现,在2013年1月到2016年3月底期间,仅碧桂园物业自己披露涉及税务部门行政处罚就高达36起,平均算来几乎每个月都在被处罚,有的分公司甚至因为相同原因被处罚数次。

招股书显示,这36次处罚合计金额达1.56万元,而处罚原因主要包括逾期办理税务变更登记、逾期申报纳税、发票遗失或未按发票管理规定操作等,被处罚金从30元至5000元不等。

除税务部门开出的罚单,碧桂园物业也曾受到非税务部门的行政处罚。

招股书显示,自2013年7月至2016年1月,碧桂园物业分公司曾受到7次非税务部门行政处罚。其中,广碧分公司因生活污水排放超标问题,受到广州市番禺区环境保护局5次行政处罚,合计处罚金额1.07万元。除此之外,在报告期内,碧桂园物业还因停车场收费、员工住房公积金、工本费违规、卫生许可证问题、泳池水质不达标等诸多问题屡受相关部门处罚。事实上,关于碧桂园物业的负面消息,在互联网端也并不鲜见。

此外,碧桂园物业目前仍有未决诉讼在身。

通常情况下,房地产公司追缴物业管理服务费时会对欠费较久的业主提起诉讼,另外公司在提供服务过程中会因为服务质量等因素被业主等相关方提起诉讼。

招股书显示,截至2016年6月30日,碧桂园物业作为原告的诉讼标的金额在10万元以上的未决诉讼共计5起,诉讼标的金额63.3万元;碧桂园物业公司作为被告的未决诉讼共计14起,诉讼标的金额为202.67万元。

尽管目前未决诉讼的诉讼标的貌似“湿湿碎”,但碧桂园物业仍需要投入不少人力物力来处理上述诉讼,且不能保证胜诉的可能性。而被提起诉讼会对公司形象造成负面影响,甚至需要进行赔偿,这将影响碧桂园物业未来的业务开展和财务状况。

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