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房企融资总额创年内新低 未来资金压力或加剧

www.21jrr.com发布时间:2018-11-08 13:27文章来源:网络整理投稿给我们

在持续的楼市调控影响下,销售增速开始放缓,房企资金压力加大,但在融资渠道持续收紧的背景下,典型房企融资总额再创年内新低,并且融资成本持续上升,特别是恒大最近发行的一笔美元优先票据,票面利率高达13.75%,引发了市场对于房企融资成本及流动性风险的关注。对此,业内人士认为,房企资金端到了最艰难的时刻,未来房企应主动断绝过度依赖外部输血的念头,转为增强“内部造血”能力,通过降价、快速回款来满足企业现在的资金需求。不过,也有业内人士认为,融资成本上升对行业影响有限。

自9月房企融资滑铁卢后,10月融资总额更是降至冰点,再创本年度历史融资额新低。根据同策研究院监测,10月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计392.65亿元,环比减少11.39%。这是今年以来融资总额首次跌破400亿元大关,更是创下自2017年1月以来融资金额的最低值。从走势来看,自今年5月以来,房企融资情况一直不太乐观,虽7月、8月小幅回温,但融资总额与今年前4个月相差甚远。

从融资渠道来看,10月除信托贷款和中期票据外,其余融资方式融资金额均有所下降。其中,公司债仍是占比最高的融资方式,占比49.56%,但总额为194.61亿元,较9月下降9.77%;占比第二的其他债权融资方式融资总额为78.90亿元,总额较9月减少39.33%;占比第三的境内银行贷款共融资52.59亿元,环比减少6.79%。

在境内融资渠道持续收紧的背景下,境外发债仍是房企的重要融资方式,在10月发行的194.61亿元公司债中,境外发行达154.619亿元,境内发行40亿元,境内公司债规模明显少于境外。不过,境外融资成本也越来越高,中国恒大近日发行的美元优先票据,最高融资成本达13.75%。

事实上,今年下半年以来主流房企海外发债成本出现了明显的上升。数据显示,恒大今年11月发行的美元债,票面利率在11%以上,而去年6月发行的美元债,最高票面利率为8.75%;碧桂园今年9月发行的美元债,最高票面利率为8%,而今年1月发行的美元债,最高票面利率为5.13%;融创今年7月发行的美元债,票面利率为8.63%,而去年8月发行美元债的最高票面利率为7.95%。

“眼下,钱紧+避险,金融机构加紧回缩,再加上房企销售放缓变现能力减弱,房企资金端到了最艰难的时刻,而且这个时间会持续很久。”同策研究院研究员朱莉莉认为,明年三季度前,房企应主动断绝过度依赖外部输血的念头,转为增强“内部造血”能力。因为没办法借新还旧,只能通过降价、快速回款来满足企业现在的资金需求。

不过,长江证券房地产行业分析师申思聪则认为,融资成本上升对行业影响有限。他指出,当前在房企资金来源结构中,销售回款(包括定金及预收款和个人按揭贷款)占比相对较大,从今年前9月的数据看,定金及预收款和个人按揭贷款占比分别为33%和14%,销售回款占到资金来源的近一半,仍为主要来源。而曾是房企重要资金来源的国内贷款,今年以来整体出现了负增长,今年前9月国内贷款占比约 15%,远低于定金及预收款和个人按揭贷。另外,国内信用债发行门槛较高,体量远小于定金及预收款。因此,有息负债影响相对较小,融资成本上升对房企利润率影响不大,更多是影响房企短期流动性情况,大中型房企回款较好,并放缓经营性现金流支出,龙头流动性风险或有限。

值得注意的是,尽管前9个月房企销售仍保持稳健增长,但是10月销售减速较为明显。克而瑞研究中心的数据显示,10月百强房企单月业绩环比降低10.5%,而同比增速自三季度以来也持续放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。预计在调控趋于常态化、市场观望渐浓的背景下,未来两月的市场表现将保持总体平稳向下的态势。

上海易居房地产研究院研究员沈昕也认为,目前境内融资遭遇金融机构持续缩表,境外融资由于美元加息,融资成本较以往高出不少,考虑到未来市场整体销售大概率继续回落,资金市场的紧张压力还将加剧。预计四季度房地产开发企业到位资金同比增速将保持平缓回落的态势。

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