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光大嘉宝(600622)加速转型资管主业,公募REITs蓄势待发

时间:2019-04-12 12:43:24来源:网络整理作者:佚名

  光大嘉宝(600622)

  公司发布 2018 年年报, 全年实现营收 47.58 亿,同比+54.30%;归母净利润 8.81 亿,同比+61.63%;

  基本 EPS0.76 元/股; 拟每 10 股派发现金红利 1.6 元(含税),资本公积每 10 股转增 3 股。

  业绩超预期、 资金状况良好

  净利润大幅增长主要因为: 1)地产业务结算收入提升叠加毛利率改善: 18 年房地产业务实现营业收入39.94 亿,同比+58.94%, 结算毛利率 51.44%,同比增加 17.51 个百分点; 2) 投资收益增加: 期内公司不动产投资业务投资收入增加, 全年实现投资收益 3.08 亿元,同比+353.41%。

  货币资金增加: 截至期末公司账上货币资金 62.68 亿,同比+95.64%,主要受光控安石-上海一号私募投资基金并表影响; 债务水平较低、且结构合理: 有息债里不含短期借款, 其余债务为: 一年内到期有息债 27.6 亿、 长期借款 38.75 亿及应付债券 26.51 亿;此外, 在 18 年整体行业融资难的背景下,整体融资成本 6.08%,资金成本控制在保持行业领先。

  地产未售项目充足, 不动产资管收入提升

  地产开发业务: 期末,公司现有项目上海嘉定梦之月、梦之缘,浦东前滩后院及昆山花桥共有可售建面25.5 万方,加上嘉定区域 2 块合计 15 万方建土储,合计未售建面超 40 万方, 公司地产业务可售资源充足,未来短期内, 依然能提供业绩支撑。

  不动产资管业务: 2018 年公司不动产资管业务收入 7.13 亿, 同比+34.27%: 其中咨询管理费收入 5.55亿,同比+12.12%; 超额管理费收入 0.85 亿, 这是超额收益(carry) 在财报里首次出现, 公司以光大安石团队为核心的不动产经营管理优势开始彰显。

  截至期末, 光大安石在管项目 37 个, 资管规模 471.1 亿, 从在管项目业态占比看: 商业(33.04%),综合体(28.13%),写字楼(17.30%),工业地产(7.97%),住宅(2.85%),其他(10.71%),业态的多元化既彰显公司管控实力,同时也降低投资风险。 此外, 报告期内新增投资项目 13 个,新增管理规模 78.04 亿;退出投资项目 10 个,减少管理资金 98.96 亿。 由于受资管新规影响, 18 年资管规模略有下降,但长期看, 我们认为公司资管规模未来大概率会持续扩张。 考虑到光大安石 2015 至 2018 年连续四年蝉联“中国房地产基金综合能力 TOP10”榜首, 公司管理能力、影响力均为业内顶尖; 再从行业层面看,公募 REITs 大概率在 19 年推出试点, 公司凭借业内杰出的资管平台, 有望最先受益。

  人事调整聚焦资管业务,公募 REITs 想象空间大

  据 1 月 22 日公告, 聘任原光大安石董事长兼 CEO 陈宏飞为公司总裁, 并携原光大安石团队入驻管理层。我们认为本次人事变动, 进一步明确了公司业务重心, 有利于公司加快不动产资管业务发展。

  此外,公募 REITs 推出在即, 发展前景广阔: 18 年类 REITs 产品尝试频出不穷, 政策层面上, 19 年以来各方面密集表态: 19 年 1 月, 上交所新年致辞中提到推动公募 REITs 试点; 3 月底, 国务院发展研究中心证券化 REITs 课题组秘书长王步芳表示,“公募 REITs 首批试点产品近期将推出”; 4 月 8 日, 深交所表示“积极推进公募 REITs 进程”。 我们预计公募 REITs 大概率在未来几个月内推出试点, 以国内现有不动产管理规模与水平看, 行业发展尚处初级阶段, 公司作为行业龙头竞争优势明显, 成长前景可期。

  投资建议: 公司 18 年净利润大幅增长,主要由房地产开发业务结算收入及毛利率提升所致; 由于现有存量可售资源依旧充裕, 未来短期内业绩高增依然有支撑; 资管业务方面, 不动产管理费收入提升, 并凭借优良的经营, 首次获得了超额收益(carry); 此外, 光大安石团队接手管理层, 预计未来公司将进一步聚焦资管业务;行业层面看, 考虑到 19 年初各方面密集表态,公募 REITs 有望在近期推出, 公司作为行业标杆有望最先受益。 我们预计公司 2019-2021 年 EPS 分别为 0.93 元、 1.11 元、 1.31 元, 分别对应 PE10.03X、 8.43X、 7.14X,维持“买入”评级。

  风险提示: 公募 REITs 试点推出进度低于预期, 房地产开发业务销售去化率低于预期。

  南方财富网微信号:南方财富网

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